서울 청약, 몇 점이면 됩니까
최근 12개월 커트라인 전수 실측 청약 가점 · 서울 민영 APT 일반공급 공고 28건 · 모집단위 214개 전수 · 공개 데이터 분석

01무엇을 쟀나

청약홈(한국부동산원)이 공개하는 당첨 최저가점을 전수로 걷었다. 2025년 9월부터 2026년 8월까지 서울 민영 아파트 공고 28건 — 그중 커트라인이 공표된 27건, 주택형별로 쪼갠 모집단위 214개 — 해당지역(서울 거주) 일반공급 기준이다.

계산은 단순하다. 내 가점이 그 모집단위의 최저 당첨가점 이상이었는가. 그 비율을 「문이 열려 있던 모집」이라 부르겠다 — 커버리지(%) = (내 가점 ≥ 최저 당첨가점인 모집단위 수) ÷ 214 × 100.

미리 갈라둘 것: 이것은 당첨 확률이 아니라 사후 커트라인과의 대조다. 같은 점수라도 동점자 수와 물량에 따라 결과가 갈리고, 다음 1년의 분포는 지난 1년과 같지 않다. 그래도 자기 점수가 분포의 어디에 있는지 아는 것과 모르는 것의 차이는 크다.

02커트라인의 마디는 가족 수였다

분포는 64~69점에 몰려 있다. 왜 하필 거기인가 — 답은 데이터가 아니라 산식에 있었다. 가점은 세 항목의 합이다. 무주택 기간(최대 32점), 부양가족(본인만이면 5점, 한 명에 5점씩), 통장 가입 기간(최대 17점). 무주택 15년·통장 15년을 꽉 채웠다고 하자. 그 순간 남는 변수는 가족 수 하나다.

중위 커트라인 64점은 3인 가구의 만점과 정확히 같은 숫자다. 3인 가구는 무주택 15년을 채우고 통장 15년을 부어 만점을 받아도, 지난 1년 서울에서 문이 열렸던 모집이 꼭 절반이다. 2인 가구의 만점 59점은 다섯에 하나(21%)를 열고, 1인 가구의 만점 54점은 열에 하나(10%)를 연다. 4인 가구 만점 69점도 15%는 닫혀 있었고, 서초의 한 단지(아크로 드 서초)는 84점 — 만점이 커트라인이었다.

그러니 이 분포는 「서울에 점수 높은 사람이 많다」는 얘기가 아니다. 커트라인 분포는 수요의 분포가 아니라, 제도가 가구 규모마다 쳐 놓은 천장의 그림자다. 무주택·통장은 시간이 채워 주지만 부양가족은 그렇지 않다 — 그래서 「몇 점이면 됩니까」의 실제 답은 점수가 아니라 「몇 명이서 사십니까」에 가깝다.

4인 만점으로도 안 열렸던 15%가 어디였는지도 세어 봤다. 컷 70점 이상인 모집단위 32개 중 18개가 서초구다. 「만점 가족도 줄 서서 떨어지는 서울」의 절반 이상은 사실 한 개 구의 이야기였다.

03천장에 막힌 수요는 어디로 가나 — 무순위 276:1

여기가 이 실측에서 가장 서늘한 대목이다. 가점의 문이 닫힌 사람들에게 흔히 하는 조언이 「무순위(줍줍)를 노려라」다 — 계약이 깨져 다시 나온 물량을 가점 없이 추첨으로 파는 문이다. 그래서 같은 12개월, 같은 서울의 무순위를 전부 세어 봤다. 공급 999가구에 신청 276,141명 — 전체 276:1, 모집단위 중위 42:1, 최고는 영등포의 한 단지 1가구에 130,938명이 몰렸다.

이 숫자는 앞의 표와 한 몸이다. 가점제가 가구 규모마다 천장을 쳐 놓으면, 그 천장 아래의 수요는 사라지지 않고 가점이 없는 문으로 쏟아진다. 무순위가 로또가 된 것은 우연이 아니라 가점제의 배수구이기 때문이다. 「줍줍을 노려라」는 조언은 틀린 말은 아니지만, 276:1 앞에서는 전략이 아니라 복권 구매다.

04진짜 열린 문은 로또가 아니라 타입이다

최저 컷 29점(드파인 아르티아 110㎡A), 32점(더 리치먼드 미아 49㎡) — 공통점은 대형 아니면 초소형, 즉 수요가 비껴간 주택형이다. 저 문은 가점이 낮은 사람이 이겨서 열린 게 아니라, 아무도 줄을 서지 않아서 열려 있었다. 「가점이 낮아도 뚫린 단지」는 로또가 아니라 타입 선택의 문제였다.

05그래서 나는 뭘 하면 되나

점수는 내가 못 바꾼다. 바꿀 수 있는 것은 어느 줄에 설 것인가뿐이다. 자기 가구의 행을 읽으면 된다 — 숫자는 전부 위와 같은 실측이다.

그리고 무순위는, 넣는 건 자유지만 계획에 넣지 않는다. 275 대 1은 전략이 아니라 복권이다.

06이 숫자들이 흩어져 있는 이유

이 글의 모든 숫자는 공개 데이터다. 그런데 이 그림을 본 적이 없는 이유가 있다 — 커트라인은 공고 페이지마다 흩어져 있고, 미공표(「-」)가 섞여 있고, 주택형×거주지역으로 쪼개져 있어 사람 손으로는 한 장의 그림이 되지 않는다. 214개 모집단위와 무순위 114개를 전수로 이어 붙여야 위의 표들이 나온다. 우리는 비아파트(빌라·상가·꼬마빌딩) 실거래로 시세를 내는 팀이고, 이 실측을 시작한 이유도 「3억으로 갈 수 있는 동네」 옆에 신축 분양이라는 대안의 문이 실제로 몇 % 열려 있는지를 같은 화면에 놓기 위해서였다. 가점을 넣으면 커버리지와 노려야 할 문까지 — hicce에 준비하고 있다. 그 전에, 위의 214개 모집단위를 자기 가점으로 직접 돌려보고 싶다면 청약 커버리지 툴에 넣어 보시라 — 이 글과 같은 데이터다.

방법론 — 청약홈 오픈API(분양정보·청약접수 경쟁률·신청 당첨자 정보, data.go.kr) · 서울 민영 APT 일반공급 · 해당지역 · 2025-09-01~2026-08-31 공고 27건 · 모집단위 214개(커트라인 미공표 「-」 제외) · 특별공급·추첨제 물량 제외. 무순위는 같은 창·같은 서울 공고의 무순위 경쟁률 전수(모집단위 114개). 가점 산식(무주택 최대 32 · 부양 5+5/인 · 통장 최대 17)은 청약홈 산정기준. 커버리지는 사후 대조이며 장래 당첨 확률이 아니다.